Clik here to view.
מי שמכיר את הבלוג (שבסוף השנה יחגוג 7 שנות קיום) יודע שפעם בחצי שנה אני מפרסם ומעדכן את תמהיל המשכנתא שמומלץ לקחת בימים אלו.
הסיבה שאני עושה זאת פעם בחצי שנה, כי זו לדעתי תקופת זמן סבירה לבחון מחדש את האינדיקטורים הכלכליים ועל בסיסם לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו.
מי שמכיר את הבלוג גם יודע בוודאות שאני מאוד-מאוד ממליץ לא להשתמש בתמהיל הזה באופן אוטומטי לצורך המשכנתא שלכם! כלומר יש פה פרדוקס, מצד אחד אני כותב על המלצה על תמהיל משכנתא שמתאים לימים אלו, אבל מצד שני אני מזהיר ואומר שלא כדאי להשתמש בו.
מדוע אתם שואלים?
מכיוון שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד חשוב ולכן צריכים להתייחס אליו במלוא הרצינות, הבעיה היא שלא ניתן לעשות סתם "העתק-הדבק" לתמהיל משכנתא שפגשתם באיזה בלוג באינטרנט מבלי לבצע לו התאמות, כי הוא כללי מדי ורחב מדי ולכל היותר, אולי יכול לתת לנו רעיונות לתמהיל הסופי שלנו.
התמהיל שלנו חייב להיות אישי עבורנו, תמהיל שבאמת מרכז ונותן תשובה הולמת לכל הצרכים הפיננסים שלנו והוא חייב להשתנות מאחד לשני.
אז אני כן מפרסם את התמהיל המומלץ, אבל באותה נשימה מזכיר שהוא כללי מדי ולא באמת נותן לכם פתרון הולם לתמהיל שלכם (את התמהיל שלכם אני ממליץ לבנות לאחר שהשקעתם הרבה זמן בללמוד את הנושא והצרכים שלכם או בעזרת איש מקצוע וגם אז לא בטוח שתפגעו ב-100%).
טוב לאחר שדיברנו מספיק, בואו נראה מהו התמהיל המומלץ למחצית השניה של 2018.
ראשית, בואו נבחן מה קרה כאן בחצי השנה האחרונה:
- ריבית הפריים – כמו ריבית בנק ישראל, לא השתנתה כבר למעלה מ-3 שנים ועדיין עומדת על 1.6% (הרמה הכי נמוכה שאי פעם הייתה כאן).
- מדד המחירים לצרכן – המדד עלה בחצי השנה האחרונה ב-0.9% וזו בהחלט עליה דרמטית שיש לתת עליה את הדעת.
- ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – ירדה ב-0.08% (ירידה נחמדה אבל לא דרמטית).
- ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – ירדה ב-0.11 (גם כאן ירידה נחמדה אבל לא דרמטית).
עכשיו, בואו נעבור לתמהיל המשכנתא המומלץ – נכון לחודש יולי 2018
מסלול ראשון: מסלול פריים (33% מסך המשכנתא)
המסלול המוכר והטוב (לבינתיים), הוא רץ איתנו כל השנים ותמיד נמצא באחוז גבוה / מקסימלי מסך התמהיל.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל משכנתא שלכם?
- כי הוא לא צמוד למדד
- כי ניתן תמיד לפרוע אותו ללא קנסות
- כי ניתן תמיד למחזר אותו ללא קנסות
- כי הריבית שלו מאוד נמוכה (יחסית להיום)
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי ההחזר שלו לא יציב בעליל, וברגע שריבית בנק ישראל תעלה (ואיתה ריבית הפריים), אז באופן אוטומטי ההחזר החודשי שלכם יעלה באופן מיידי.
מסלול שני: מסלול קל"צ (30% מסך המשכנתא)
שוב, מסלול קלאסי שרץ איתנו לאורך השנים, רק שכל פעם המשקל שלו בתמהיל משתנה. זהו מסלול טוב יחסית כי הריבית שלו קבועה והיא לא צמודת מדד, אבל אם אני צופה נכון את מה שהולך לקרות פה בחודשים הבאים, אני מניח שהמסלול הזה עומד להתייקר ולא בטוח שיהיה כל כך משתלם לשלב בו אחוזים גבוהים מסך התמהיל בקרוב.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי ההחזר שלו יישאר קבוע גם כשהריביות בשוק יעלו (ריבית קבועה)
- כי ההחזר שלו והקרן שלו ישארו קבועים גם כשהמדד יעלה (לא צמוד מדד)
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הריבית שלו יקרה מראש באופן משמעותי (הבנק מתמחר את המדד בו מראש לפי התחזיות שלו)
- כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו
מסלול שלישי: מסלול ריבית קבועה צמודת מדד (15% מסך המשכנתא)
זהו מסלול שיוצא ונכנס לתמהיל שלנו ובכל פעם מסיבה אחרת. דווקא בגלל שהמדד מתחיל לעלות, אני צופה שהבנקים יעלו את מחירי הקל״צ (המסלול מלמעלה) ובאופן פרדוקסלי המסלולים צמודי המדד יכולים להיות זולים משמעותית (על אף שיספגו מדדים לאורך השנים).
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הריבית שלו קבועה (וההחזר יחסית יישאר יציב יחסית בשנים הבאות)
- כי הוא זול יותר ממסלול הקל"צ
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים)
- כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו
מסלול רביעי: מסלול משתנה כל חמש צמודת מדד (22% מסך המשכנתא)
מסלול שחזר בפעם שעברה לתמהיל שלנו ונשאר גם בתמהיל היום. על אף שהוא צמוד מדד, הוא עדיין נמצא בריבית נמוכה (שאפילו ירדה קצת בחצי השנה האחרונה) וכל עוד הוא יישאר ברמה נמוכה, הוא יהיה מאוד מעניין (במיוחד לשנים ארוכות ובמיוחד אם אנחנו מתכננים לפרוע את כולו או חלקים ממנו לבנק לפני הזמן).
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי לטווחים ארוכים הריבית שלו זולה יותר ממסלולים עם ריביות קבועות
- כי יש לנו נקודות יציאה מובנות כל חמש שנים
- גם אם נחזיר אותו או נמחזר אותו לפני מועד נקודת היציאה, הקנס לא אמור להיות גבוה
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים)
- כי הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים (וקיים סיכוי יותר מסביר שהיא תעלה)
אילו ריביות משכנתא נקבל בתמהיל שבנינו?
|
פריים |
קבועה לא צמודה |
קבועה צמודה |
משתנה צמודה |
|
|
עד 10 שנים |
0.8%-1.4% |
3%-3.5% |
2%-2.75% |
2.75%-3.5% |
|
10-15 שנים |
0.8%-1.4% |
3.25%-3.75% |
2.75%-3.25% |
2.75%-3.5% |
|
16-20 שנים |
0.8%-1.5% |
3.75%-4.25% |
3%-3.5% |
2.75%-3.5% |
|
20-25 שנים |
0.9%-1.6% |
מעל 4% |
3%-3.75% |
2.75%-3.5% |
|
מעל 25 שנה |
0.9%-1.6% |
מעל 4.5% |
3%-4% |
2.75%-3.75% |
כמה מילים לסיום ולסיכום,
קיבלתם בפוסט הזה מתנה לא קטנה, זוהי סקירה תמציתית של המסלולים המעניינים ביותר במשכנתא של ימים אלו. התמהיל הזה מתחשב בשינויים שהשוק עבר ויכול להיות נכון עבורכם.
יחד עם זאת, הוא גם יכול להיות גרוע עבורכם ולעשות בדיוק את ההיפך ממה שנדרש ממנו ולכן אני לא רוצה שתשתמשו בפוסט הזה באופן אוטומטי לטובת המשכנתא האישית שלכם, אלא להיעזר בו לטובת כיוון ראשוני ולשמש עבורכם נקודת ביקורת עבור התמהיל שתבנו עבורכם.
אני באמת ממליץ שתבצעו בניה של תמהיל המשכנתא רק לאחר שלמדת את החומר ולקחתם בחשבון את כל המשתנים הפיננסיים, היתרונות והסיכונים שלכם (או שתעזרו באיש מקצוע).
מקווה שהפוסט הועיל לכם ומאחל לכולנו חצי שנה של ירידת ריביות וגם של מדדים נמוכים!
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.