כמדי 6 חודשים אני מפרסם כאן בבלוג את תמהיל המשכנתא המומלץ על ידי לחצי השנה הבאה. תמהיל המשכנתא משתנה מתקופה לתקופה בעיקר בגלל שינויים שמתרחשים במשק (לדוג': גובה ריביות המשכנתא הממוצעות, גובה המדד שהיה וגובה המדד הצפוי, מדד תשומות הבניה ועוד) ולכן חשוב לעדכן מעת לעת את תמהיל המשכנתא שלנו.
יחד עם זאת , חשוב לי להבהיר כי מדובר בתמהיל כללי בלבד והוא כנראה לא מתאים לכולם! התמהיל הזה יכול ללתת לכם קריאת כיוון ראשונית (ולא יותר), לאחר שתקראו אותו אני ממליץ לכם לעשות את אחד משני הדברים (או את שניהם):
- ללמוד טוב טוב את החומר (זה לא יספיק לקרוא 2-3 פוסטים בבלוג אלא חשוב לעשות את בצורה מתודית ובהרחבה עם יותר תכנים)
- לקחת איש מקצוע טוב ואמין שיוכל לעשות עבורכם את העבודה
אני ממש לא מאמין שיש תמהיל אחד שיכול להתאים כל אחד מאיתנו, תמהיל המשכנתא משתנה מאחד לשני ולכל אחד מאיתנו מתאים תמהיל משכנתא אחר ולכן זו תהיה טעות חמורה להעתיק את התמהיל שאציג לכם ולקחת אותו כמו שהוא במשכנתא שלכם.
לאחר שהזהרנו והבהרנו – בואו נתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2018
ראשית – בואו נבחן מה קרה כאן בחצי השנה האחרונה:
- ריבית הפריים – לא השתנתה בחצי השנה האחרונה ועומדת על 1.6%
- מדד המחירים לצרכן – ירד ב- 0.4%
- ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – ירדה ב- 0.12%
- ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – ירדה ב- 0.16%
עכשיו בואו נתחיל לבנות את התמהיל.
מסלול ראשון: מסלול פריים (33% מסך המשכנתא)
תמיד הוא היה בראש הרשימה שלי (גם כשעמד על 4% ויותר), אני מאוד מאמין בו ומאוד אוהב אותו וחושב שהוא חובה כמעט בכל תמהיל משכנתא.
היתרונות שלו:
- הוא לא צמוד למדד
- הוא ניתן לפרעון ללא קנסות
- הוא ניתן למחזור למסלול אחר ללא קנסות
- הריבית שלו מאוד מאוד זולה
החיסרון שלו:
- הוא משתנה אחת לחודש (במציאות הוא לא השתנה כבר תקופה ארוכה, אך הוא ישתנה מיד עם כל שינוי בריבית בנק ישראל) וייתכן מאוד שהוא יעלה .
מסלול שני: מסלול קבועה לא צמודת מדד (42% מסך המשכנתא)
מסלול קלאסי כמעט בכל משכנתא, הוא היה יקר מאוד בתחילת 2017 ולאט לאט הריבית שלו הוזלה והוא הפך להיות יותר ויותר אטרקטיבי (רק לפני מספר שבועות כתבתי פוסט בו הרחבתי על השיקול האם כדאי לקחת קל"צ).
היתרונות שלו:
- החזר חודשי קבוע לכל אורך התקופה (כי הריבית שלו לא משתנה)
- החזר חודשי קבוע לאורך כל התקופה (כי הוא לא צמוד למדד)
החסרונות שלו:
- יש מצב שנשלם עמלת פרעון מוקדם כאשר נרצה למחזר או לפרוע אותו
- הריבית שלו יחסית גבוהה יותר מהמסלולים האחרים
מסלול שלישי: מסלול משתנה כל חמש צמודת מדד (25% מסך המשכנתא)
גם כן מסלול שהופיע כמעט בכל פעם בתמהיל המשכנתא המומלץ. בפעם שעברה הוצאתי אותו מהתמהיל כי הוא היה יקר מדי ולא משתלם והפעם הוא חוזר (אמנם ביחס נמוך יותר אבל עדיין חוזר).
היתרונות שלו:
- הריבית שלו יחסית זולה
- ניתן לפרוע אותו אחת לחמש שנים ללא קנסות
- גם אם נפרע אותו לפני נקודת היציאה, הקנס לא צפוי להיות גבוה
החסרונות שלו:
- הוא צמוד למדד
- הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים (וייתכן שתעלה)
אילו ריביות נקבל עבור התמהיל שבנינו?
| פריים | קבועה לא צמודה | משתנה צמודה | |
| עד 10 שנים | 0.8% – 1.4% | 3% – 3.5% | 3% – 3.5% |
| 10-15 שנים | 0.8% – 1.4% | 3.25% – 3.75% | 3% – 3.5% |
| 16-20 שנים | 0.8% – 1.5% | 3.5% – 4.25% | 3% – 3.5% |
| 20-25 שנים | 0.9% – 1.6% | מעל 4% | 3% – 3.5% |
| מעל 25 שנה | 0.9% – 1.6% | מעל 4.5% | 3% – 3.75% |
כמה מילות סיכום – חשובות מאוד
עם כל הכבוד לתמהיל המומלץ (ויש כבוד…), אני רוצה להזכיר שוב שזה רק כיוון כללי מאוד ראשוני למשכנתא האישית שלכם.
אתם ממש לא צריכים לקחת את התמהיל הנ"ל ולהעתיק אותו למשכנתא שלכם, אלא אתם צריכים לחשוב טוב מאוד איזה תמהיל מתאים לכם באופן אישי (ואם אין לכם את היכולת לעשות זאת – אז או שתלמדו טוב את החומר או שתיגשו לאנשי מקצוע).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.