הערה: פורסם תמהיל משכנתא מומלץ עדכני לחודש יולי 2017 – לחצו כאן כדי להיכנס
זו השנה החמישית ברציפות בבלוג שבה לקראת תחילת השנה האזרחית אני מציג בפניכם את התמהיל שלדעתי הוא המומלץ ביותר לתקופה זו.
אתם עומדים לגלות כאן, איך אני חושב שכדאי לחלק את המשכנתא שלכם, כמה כדאי לקחת בכל חלק וכמה ריבית אתם אמורים לשלם.
אבל לפני הכל – אזהרה חשובה מאוד!
חשוב לדעת שהתמהיל שאני אציג הוא כללי מאוד, ואפשר להתייחס אליו כקריאת כיוון ראשונית לבניית תמהיל משכנתא, אבל הוא בשום פנים ואופן התמהיל שבאמת מתאים לכם.
יש יותר מדי פרמטרים פיננסים שמשתנים בין אחד לשני ואין באמת תמהיל שיכול להיות טוב לכולנו, ולכן אני ממש (אבל ממש) לא ממליץ לעשות "העתק הדבק" ולקחת את התמהיל הזה, אלא רק להתבונן בו, לנסות להבין אותו ואז עם המון למידה עצמית או בעזרת איש מקצוע לבנות את התמהיל שבאמת מתאים לכם באופן אישי.
אז לפני שמתחילים בואו נציץ לרגע בשינויים שהשוק עבר בשנה האחרונה:
השוק עבר שינוי משמעותי מאוד, הוא עבר לשוק שבו ריבית המשכנתא רק עולה, הבנקים צמצמו משמעותית את אישורי המשכנתא והחריפו משמעותית את התנאים לקבלת משכנתא (בקיצור – שנה קשה מאוד ללקוחי המשכנתאות).
- ריבית הפריים נשארה על כנה ועומדת על 1.6%
- המדד ירד ב-0.2%
- הריבית הממוצעת על משכנתא צמודות מדד עלתה ב-1.15%!
- הריבית הממוצעת על משכנתאות שאינן צמודות מדד עלתה ב- 0.8%!
יאללה – בואו נראה את התמהיל המומלץ לשנת 2017
מסלול ראשון: מסלול פריים – 30% מסך ההלוואה
מסלול שמוכיח את עצמו מדי שנה, הוא נמוך מאוד ומאפשר פרעון מוקדם ללא קנסות.
גם בתקופה שהבנקים מעלים ריביות באגרסיביות הוא נותר נמוך וכדאי.
להלן המאפיינים שלו:
- לא צמוד למדד (יתרון)
- ניתן למחזר ללא קנס (יתרון)
- ניתן לפרוע ללא עלות (יתרון)
- הריבית שלו נמוכה (יתרון, יתרון, יתרון)
והנה בא החיסרון:
כרגע הפריים נמוך ולכן הוא משתלם מאוד, אבל אם הפריים יעלה באופן חד אז בוודאות גם ההחזר שלכם יעלה באופן חד (נכון, זה עשוי לקחת עוד קצת זמן עד שזה יקרה, אבל כזכור משכנתא לוקחים ל-20-30 שנה ולא לשנתיים).
נקודה חשובה:
אני ממליץ לקחת אותו כ-30% מסך ההלוואה שלכם, אבל הרבה בנקים היום מגבילים אתכם לקחת רק 20-25 אחוז מסך ההלוואה שלכם ולא מוכנים להגיע ל- 30% מסך ההלוואה בפריים.
מסלול שני: מסלול קל"צ – 30% מסך ההלוואה
זהו שינוי גדול משנים עברו שבהן הקל"צ כיכב והיה באחוז הרבה יותר גבוה מסך ההלוואה.
הסיבה שאני מוריד את המשקל שלו בהלוואה היא אחת וזה כי הוא פשוט התייקר מאוד בשנה האחרונה ואני לא בטוח שהוא כבר משתלם.
הנה המאפיינים שלו:
- החזר קבוע ויציב (יתרון)
- לא צמוד למדד (יתרון)
- יש סיכוי לשלם קנס כאשר נפרע או נמחזר את המשכנתא (חיסרון)
- הריבית שלו גבוהה (חיסרון, חיסרון, חיסרון)
נקודה חשובה:
אני לא בעד לקחת את הקל"צ בכל מחיר, הבנקים היום נוטים לנצל את רצוננו ביציבות ולכן מציעים לנו קל"צ במחירים של 5% ומעלה לטווחים ארוכים, יש לשקול היטב אם אנחנו באמת רוצים וצריכים מסלול כזה בהלוואה שלנו.
מסלול שלישי: מסלול בריבית קבועה צמודת מדד – 20% מסך ההלוואה
מסלול חדש שנכנס לתמהיל וזה לא בגלל שאני "מת" עליו אלא בגלל שאני חושב שהקל"צ גבוה מאוד היום והקבועה הצמודה יכולה דווקא להוות תחליף ראוי עבורו.
הנה המאפיינים של הקבועה הצמודה:
- צמודה למדד (חיסרון – אבל בימים כמו שלנו עם מדדים נמוכים זה יתרון)
- הריבית שלו זולה מהקל"צ (יתרון)
- ההחזר שלו יעלה באופן יחסי עם השנים (חיסרון)
- יש סיכוי לשלם קנס כאשר נפרע את המשכנתא (חיסרון)
נקודה חשובה:
לקבועה צמודה יש חיסרון בכך שכאשר יהיו מדדים גבוהים ההחזר יעלה וקצב סילוק הקרן יהיה איטי מאוד ולכן יש לעקוב מדי שנה אחר המדדים ולנסות להבין מתי מתחילה מגמה של מדדים גבוהים ואז לשקול למחזר את המסלול למסלול אחר.
מסלול רביעי: משתנה לא צמודת מדד – 20% מסך ההלוואה
עוד מסלול שממשיך איתנו מהשנים הקודמות, בשנה שעברה הוא היה במחירי רצפה ולכן היה להיט בין הלווים, השנה המחיר שלו עלה משמעותית, אבל היתרון שלו הוא בכך שהוא לא צמוד מדד וגם יש לו נקודת יציאה כל חמש שנים.
הנה המאפיינים שלו:
- הוא לא צמוד מדד (יתרון)
- הריבית שלו נמוכה מהקבועה הלא צמודה (יתרון)
- הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים (כנראה חיסרון אבל אי אפשר באמת לדעת)
- יש לו נקודת יציאה כל חמש שנים (יתרון)
נקודה חשובה:
אני הייתי מחליף את המסלול הזה בקלות במשתנה כל חמש צמודת מדד, העניין הוא שהריבית של המשתנה הצמודה עלתה הרבה יותר מהמשתנה הלא צמודה ולכן אני נוטה לבחור במשתנה הלא צמודה, אבל הייתי בודק בכל מקרה מה המחיר בצמודה ובלא צמודה ואז מקבל החלטה.
מה הריביות שתקבלו בכל מסלול?
אם בכל שנה יכולתי לתת טווח ריביות ופלוס מינוס להיות קרוב, המצב היום שונה משמעותית, ואין באמת טווח ריביות צפוי, הריבית עולה מדי חודש (ויש לומר מדי יום ויום), אבל אני כן אנסה לתת לכם כיוון מסוים.
|
פריים |
קבועה לא צמודה |
קבועה צמודה |
משתנה כל חמש – לא צמודה |
|
|
עד 10 שנים |
1.25%-2% |
3.5%-4% |
עד 4% |
4.25%-5% |
|
10-15 שנים |
1.25%-2% |
4%-4.75% |
3.5%-4.25% |
4.25%-5% |
|
15-20 שנים |
1.25%-2% |
4.5%-5% |
3.5%-4.5% |
4.25%-5% |
|
מעל 20 שנים |
1.25%-2% |
מעל 5% |
מעל 4.5% |
4.75%-5.25% |
לסיכום,
אם אמרתי לכם בהתחלה שהתמהיל שהצגתי הוא לא מתאים לכל אחד, אז עכשיו לאחר שסיימתי לכתוב את הפוסט אני עוד יותר משוכנע בזה.
הריביות שעלו מחייבות אתכם לחשוב היטב על התמהיל (ואני ממליץ השנה יותר מבכל שנה גם להיעזר באנשי מקצוע), כי השנה כל טעות שתעשו תעלה לכם הרבה מאוד כסף שיכאב לכם בטווח הארוך.
אני אשתדל במהלך השנה לעדכן בשינויים שלי לתמהיל המומלץ וכמובן לשינויים החשובים שקרו / יקרו במשק.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.